第五十七章 杠杆
京城。
江城连夜观看手下收集上来的资料，同时，他在脑海中不断与前世的一些信息对比。
因为前世，他不是做房地产的，而且他不是京城人，也没有在京城长期生活过，所以，他对于京城哪里的房子哪个时间涨幅比较大，最终升值比较多，均不是特别清楚。
但是，可以确定的一点，这个时侯买京城的房子，稳赚不赔，区别只是赚多和赚少。
“学区房和四合院，应该是升值最大的，不过，四合院抵押贷款不容易，所以，最好是买学区房……”
江城一边看资料，一边暗暗想道。
这个时间，学区房这个概念，还不是炒的很厉害，很多学区房的价格，竟然只比普通房子的价格高一两成，甚至一些新建的楼盘，因为地处偏僻，虽然有着学区房的概念，但新房的价格还不如一些稍中心区域。
而且，这个时侯，京城的房价很低。
一些未来不错的区域，普遍房价只有五千左右，少一些的四千多，好一些的六千多，七千多，但已经属于档次不错的了，一万左右的也有，但属于天花板层次。
很多人觉得，京城的房价已经很高。
但很多人不知道，只需要十几年，这些地方的房价就会达到十几万，甚至二十万，一个让普通人绝望的价格。
这是一个大际遇！
不同于普通投资，房产投资是可以加杠杆的，这也是让很多早早买房的人，尤其买几套房子的人暴富的地方！
首付两成，这是加了五倍杠杆，只要房价翻一倍，那就是赚五倍的钱！
更不提，有些时侯，很多房子是一成首付，甚至零首付……那加的杠杆就更多了！
就如江城现在，他与一家银行高层谈下市场价九成的抵押率，哪怕他是市场价买下的房子，也相当于一成首付！
如果，他大规模买房，与开发商谈下来一些价格，哪怕九五折，也相当于加了二十倍杠杆！
一旦房价翻倍，他就相当于赚二十倍的钱！
十几年……京城的房价，至少会翻十倍！
那就可以赚两百倍的钱！
而房地产这个盘子是极大的，哪怕几百亿，上千亿的资金，也不一定能打起多大的水漂！
很快，江城选中几个楼盘。
第二天，便开始一个个上门拜访。
这个时侯，江城购买的豪车就起到作用了，看到江城一行人开了两辆价值上百万的豪车，一个个手下气势不一般，那些楼盘的领导都不敢怠慢，听说江城打算购买大量房子后，更是热情招待，然后就是价格问题。
最终的结果，有的楼盘只愿意打九七折，大部分楼盘可以打九五折，少部分楼盘可以打九三折，九二折。
最低的是九二折。
不得不说，京城的楼市，热度还要超过苏城，需知，江城当初与李大山谈房价时，可是一开始就谈到八八折，京城的开发商就比较有底气多了。
又或者，前段时间的政策，让京城许多开发商也意识到，未来的房价可能会有一段时间一直走高。
房子放着不卖，价格会越来越高，可以抵得上资金的利息，如果不是急需资金，完全没必要打太多折卖。
“这三个楼盘，明天继续接触下，看看可不可以再谈下来一些价格……”
江城在三个楼盘的信息上敲了敲，看向一行手下，说道。
这三个楼盘，其中两个愿意打九三折，一个愿意打九二折。
不过，他们只是刚刚接触对方，再谈下去，未必不可以再谈下来一些价格。
表面上看，九三折，九二折，或者更低一点价格，差距不大，但实际上，区别很大。
因为，他办抵押贷款的时侯，只能抵押市场价的九成，剩下的资金，就需要自己掏了，看上去只有百分之一二的差距，但最终占用的现金，却可能是百分之几十的差距。
“是，老板！”
一群手下恭敬道。
接下来两天，江城一直待在京城。
三个楼盘目标，也变成四个楼盘目标。
最终，四个楼盘的价格谈下来，一个楼盘的房价可以打九折，剩下三个楼盘的价格可以打九一折。
所有手续已经准备好，当天，江城就开始和一个个开发商及银行那边签合同。
这次前来，江城准备了一亿两千万的现金。
房子的平均价格是四千六左右一平方米，一亿多资金可以买下两万多平方米，因为挑的大部分是小户型，房子接近三百套。
与银行那边的合作，已经不是第一次了，再加上提前进行了沟通，贷款很容易放下来了。
几波操作之后，江城在京城一共买下一千一百多套房子，总价格达到四亿左右，而江城只花费一千多万现金。
这还是各种手续费占了大头，比如契税、银行贷款手续费等等，否则，江城只需要花费几百万。
一千多万撬动四亿杠杆，不得不说，也是十分恐怖的杠杆了。
若是普通炒房客，只有一千多万资金的话，只需要房价下跌几个百分点，就会倾家荡产，甚至还会背负巨额贷款，甚至不需要下跌，只需要横盘几个月，于炒房客来说都是一个极大压力，四亿房贷，一年的利息都要达到两千多万了。
当然，一旦上涨，收益也是极大。
正所谓，收益大，风险大，便是如此。
别看现在这些房子占了江城一两千万的现金，不需要多久，这些房子就会给江城带来庞大的现金流。
因为，随着房价上涨，这些房子是可以重新解压抵押的。
一旦房价上涨一倍，江城把所有贷款还了，再重新抵押，这些房子就可以贷出八亿的资金，就算减去还掉的四亿贷款，也会多出四亿的现金流。
而现在，他只是付出一千多万的现金……这是何等大的回报？
更恐怖的是，四亿现金，又可以撬动多少资金购买房子？
庞大的资金，又会推动房价的上涨，又可以从银行贷出更多的钱，又可以撬动更多的资金购买更多的房子，这其实是一个十分恐怖的循环！
仔细想来，这种模式比之期货市场上的保证金规则，一点不遑多让！
现在的华夏股市和期货市场，盘子都太小，根本无法承受太多资金，而且股市和期货市场有风险，哪怕江城是重生的，也不敢说可以稳赚不赔，再没有比房地产行业更确定的稳定收益了！
江城连夜观看手下收集上来的资料，同时，他在脑海中不断与前世的一些信息对比。
因为前世，他不是做房地产的，而且他不是京城人，也没有在京城长期生活过，所以，他对于京城哪里的房子哪个时间涨幅比较大，最终升值比较多，均不是特别清楚。
但是，可以确定的一点，这个时侯买京城的房子，稳赚不赔，区别只是赚多和赚少。
“学区房和四合院，应该是升值最大的，不过，四合院抵押贷款不容易，所以，最好是买学区房……”
江城一边看资料，一边暗暗想道。
这个时间，学区房这个概念，还不是炒的很厉害，很多学区房的价格，竟然只比普通房子的价格高一两成，甚至一些新建的楼盘，因为地处偏僻，虽然有着学区房的概念，但新房的价格还不如一些稍中心区域。
而且，这个时侯，京城的房价很低。
一些未来不错的区域，普遍房价只有五千左右，少一些的四千多，好一些的六千多，七千多，但已经属于档次不错的了，一万左右的也有，但属于天花板层次。
很多人觉得，京城的房价已经很高。
但很多人不知道，只需要十几年，这些地方的房价就会达到十几万，甚至二十万，一个让普通人绝望的价格。
这是一个大际遇！
不同于普通投资，房产投资是可以加杠杆的，这也是让很多早早买房的人，尤其买几套房子的人暴富的地方！
首付两成，这是加了五倍杠杆，只要房价翻一倍，那就是赚五倍的钱！
更不提，有些时侯，很多房子是一成首付，甚至零首付……那加的杠杆就更多了！
就如江城现在，他与一家银行高层谈下市场价九成的抵押率，哪怕他是市场价买下的房子，也相当于一成首付！
如果，他大规模买房，与开发商谈下来一些价格，哪怕九五折，也相当于加了二十倍杠杆！
一旦房价翻倍，他就相当于赚二十倍的钱！
十几年……京城的房价，至少会翻十倍！
那就可以赚两百倍的钱！
而房地产这个盘子是极大的，哪怕几百亿，上千亿的资金，也不一定能打起多大的水漂！
很快，江城选中几个楼盘。
第二天，便开始一个个上门拜访。
这个时侯，江城购买的豪车就起到作用了，看到江城一行人开了两辆价值上百万的豪车，一个个手下气势不一般，那些楼盘的领导都不敢怠慢，听说江城打算购买大量房子后，更是热情招待，然后就是价格问题。
最终的结果，有的楼盘只愿意打九七折，大部分楼盘可以打九五折，少部分楼盘可以打九三折，九二折。
最低的是九二折。
不得不说，京城的楼市，热度还要超过苏城，需知，江城当初与李大山谈房价时，可是一开始就谈到八八折，京城的开发商就比较有底气多了。
又或者，前段时间的政策，让京城许多开发商也意识到，未来的房价可能会有一段时间一直走高。
房子放着不卖，价格会越来越高，可以抵得上资金的利息，如果不是急需资金，完全没必要打太多折卖。
“这三个楼盘，明天继续接触下，看看可不可以再谈下来一些价格……”
江城在三个楼盘的信息上敲了敲，看向一行手下，说道。
这三个楼盘，其中两个愿意打九三折，一个愿意打九二折。
不过，他们只是刚刚接触对方，再谈下去，未必不可以再谈下来一些价格。
表面上看，九三折，九二折，或者更低一点价格，差距不大，但实际上，区别很大。
因为，他办抵押贷款的时侯，只能抵押市场价的九成，剩下的资金，就需要自己掏了，看上去只有百分之一二的差距，但最终占用的现金，却可能是百分之几十的差距。
“是，老板！”
一群手下恭敬道。
接下来两天，江城一直待在京城。
三个楼盘目标，也变成四个楼盘目标。
最终，四个楼盘的价格谈下来，一个楼盘的房价可以打九折，剩下三个楼盘的价格可以打九一折。
所有手续已经准备好，当天，江城就开始和一个个开发商及银行那边签合同。
这次前来，江城准备了一亿两千万的现金。
房子的平均价格是四千六左右一平方米，一亿多资金可以买下两万多平方米，因为挑的大部分是小户型，房子接近三百套。
与银行那边的合作，已经不是第一次了，再加上提前进行了沟通，贷款很容易放下来了。
几波操作之后，江城在京城一共买下一千一百多套房子，总价格达到四亿左右，而江城只花费一千多万现金。
这还是各种手续费占了大头，比如契税、银行贷款手续费等等，否则，江城只需要花费几百万。
一千多万撬动四亿杠杆，不得不说，也是十分恐怖的杠杆了。
若是普通炒房客，只有一千多万资金的话，只需要房价下跌几个百分点，就会倾家荡产，甚至还会背负巨额贷款，甚至不需要下跌，只需要横盘几个月，于炒房客来说都是一个极大压力，四亿房贷，一年的利息都要达到两千多万了。
当然，一旦上涨，收益也是极大。
正所谓，收益大，风险大，便是如此。
别看现在这些房子占了江城一两千万的现金，不需要多久，这些房子就会给江城带来庞大的现金流。
因为，随着房价上涨，这些房子是可以重新解压抵押的。
一旦房价上涨一倍，江城把所有贷款还了，再重新抵押，这些房子就可以贷出八亿的资金，就算减去还掉的四亿贷款，也会多出四亿的现金流。
而现在，他只是付出一千多万的现金……这是何等大的回报？
更恐怖的是，四亿现金，又可以撬动多少资金购买房子？
庞大的资金，又会推动房价的上涨，又可以从银行贷出更多的钱，又可以撬动更多的资金购买更多的房子，这其实是一个十分恐怖的循环！
仔细想来，这种模式比之期货市场上的保证金规则，一点不遑多让！
现在的华夏股市和期货市场，盘子都太小，根本无法承受太多资金，而且股市和期货市场有风险，哪怕江城是重生的，也不敢说可以稳赚不赔，再没有比房地产行业更确定的稳定收益了！